餐饮业和其他行业不同，无论是从长期战略还是既得利益角度考虑，选址都是一个必不可少的环节。“一步差三市”。对于开餐饮店来说，地理位置的优劣越来越显得重要？经营方向、产品构成和服务水平基本相同的餐饮店，会因为选址的不同而使经济效益出现明显的差异。这就要求选址时要特别的注意，只有选好店址，餐饮店的发展才会蒸蒸日上。
店址商圈考察
商圈，意指以餐饮店坐落的地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。餐饮经营者只有先明确所选商铺的详细信息与法律风险，才能解决商铺长远发展的后顾之忧。由于餐饮业有着自己的行业特色和要求，不同地段的特征对餐饮业的要求不同。有六大地段可考虑餐饮店铺选址，当然，不同的地段经营的方式大不相同。
餐饮店的商圈是指选择到该餐饮店进餐的顾客分布地区的范围。商圈的调查是餐饮店选址的依据，关系到餐饮店开办后的成败。
马先生在开餐饮店的首要工作就是对餐饮店周围的商圈考察。由于不同地区的地势，生活习惯，市场情况及收入水平的差异性，计算商圈的大小没有什么固定的方法，需要结合实际的环境进行推测，这些方法只是在做一些粗略的估计时才有意义。
马先生把商圈大致划分为3层，主要商圈，次要商圈和外层商圈。通常主要商圈是指占餐饮店的总顾客量的60～65%的顾客所在的区域。次要商圈通常会产生餐饮店20%的销售额，外层商圈属于顾客只是极少光临的区域范围，仅占餐饮店日常销售的10～15%所有区域范围。
马先生对于餐饮店商圈的考察列举了很多项目，日常商圈分析的内容有：1.人口规模和特征：人口的数量和密度、文化水平、年龄分布、人口变化趋势、职业分布、人均可支配收入、消费习惯；2.城市结构，地形与交通；3.商业结构：销售动态、零售商店的种类和经营方式、竞争的饱和度情况的分析。
马先生进行一系列的调查之后，接着就进入了商圈特性的分析阶段。首先是在对周围竞争门店的调查以后，初步估计门店所在的商圈范围内的潜在购买力是多少和自己门店的将来的实际市场占有份额是多少，然后用门店商圈内的预计年销售额除以门店的正常销售额，于是便得到了一个初步的门店所需的经营面积的数值，再和实际门店的有效面积相比较看是否合适。如果小于门店的面积，可能就会发生门店不能完全满足当地的市场需求的现象，大了，是否应当考虑将门店分割一部分作为他用。当然，这也只是马先生一个简单的估算办法，门店在实际经营会有很多不可预知因素。
最终马先生总结出，所有的市场调研的参数都是为门店的设立服务的，各项指数也因为其局限性，需要结合在一起，才能真正衡量一个门店的合适与否。在结合分析了各项商圈的统计数据之后，我们才能说对于门店的将来我们有了成功的把握！
事实证明，马先生成功了。
商圈的选择，关系到餐饮店消费群体的范围、特征、具体的店面、投资成本、回收的效益等层面的问题，而且对日后餐饮店的经营形态、宣传方式、相应的顾客对策等，也有很大影响，这些都是确定商圈的重点。
开店秘笈：
从商圈的定义中我们可以比较清晰的了解商圈的含义，但对于具体的餐饮店而言，商圈并不仅仅用如此简单的概念就能诠释，这还要求我们掌握一定的评估商圈的方法。
1.如果经营者选择在车站附近经营，其主要顾客群便是来往的乘客，包括上班职工、学生等。在此地段最适合开设餐饮店，但慎重处理的是定价问题。
2.如果餐饮店开在公司集中区，最主要的顾客为上班职工，其光临的目的不外乎洽谈生意或聊天。因此，开在此处的餐饮商铺如何应付午餐高峰时期的顾客以及如何处理假日及周末生意清淡时的局面成为选择该地段要考虑的重点。
3.如果选择在学校街道经营餐饮，学生便是此地段的主要顾客。餐饮店一天中没有明显的高峰与清淡时段的差异，但季节性的差异却相当大。学生利用餐饮店的动机，除了聊天、消遣之外，还有同学聚会或看书等。所以必须注意桌椅移动的便利，并准备书报杂志。
4.如果选择在商业闹市区经营餐饮，此地段是约会、聊天、逛街、休息的场所，当然是开店最适当的地点。该地段无论对什么类型的店都较适合，但要有自己的特色。
5.如果选择在住宅区开餐饮店，必须明确体现亲切温暖感及提供新鲜美味的餐饮性。如设置布告栏，主办交友、比赛等趣味性活动。
6.如果选择在市郊路段经营餐饮，在该地段餐饮店必须设有停车场，并且要有醒目引人的广告招牌。如果是专供便宜聚餐的大型餐饮店，提供有特色的餐饮将是此地段的营业重点。
评估客流量以及消费能力
一个地方是否适合开店，需要从多方面权衡，我们要考察店铺的地理位置是否便利，人与车的主要动向和总体流量，地点的可接近性，以及视觉和其他感官效果等。我们通过调查，大体可计算出餐饮店商圈范围内的住户数、消费水平、客流量，从而粗略估算餐饮店未来能够达到的营业额。
周先生的开店原则是努力争取在最聚客的地方和其附近开店。首要先要考虑到客流量评估以及消费能力，两者选择失误就有可能差三成的收益。这跟人流活动的线路有一定得关系，可能有人走到这，该拐弯了，则这个地方就是客人到不了的地方，虽只差了一条小胡同生意就会差很多。这些在评估客流量及消费能力时都要考虑进去。
周先生在考察评估客流量是怎样时，他考虑到在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，这些都派人去计时，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定客流量及消费水平。
同时，周先生在店门前也做了人流量的测定，就是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的可以不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不需计算对面的人流量。
经过一系列的评估考察，周先生的餐饮店终于如愿开张了，开业之后，经营的很顺利。
客流量以及消费能力的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。比如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。
开店链接：
由于住宅区的顾客群较为稳定，而且随着经济发展，越来越多的人没有时间和精力自己在家里下厨房，到餐饮店就餐就成了他们的首选。同时，这部分人群有一定的消费能力，容易给餐饮店带来稳定的收益。所以通常我们在住宅区周围选择店面，当然也要合理的考虑交通主动脉的配合，因为增大外来客源也是增加营业额的有效途径。
1.客流分为现在客流和潜在客流。
餐饮店选择开设地点总是选在现在客流最多、最集中的地点，以使多数人能够就近用餐。在评估地理条件时，必须要认真测定经过该地点行人的流量，也就是未来餐饮店的潜在客流量。一般潜在客流量多的地方如地铁站、公交车站、学校、医院、影剧场以及游览地附近会有更大的商机。另外，办公楼附近也是设店的有利地址，办公楼里的客流以消费能力较高的白领为主，但他们对餐饮店的食品往往有较高的质量要求。
餐饮店应选择在车流动线较多的地方，车流动线指车辆行走时的移动路线。如在十字路转角处附近的店铺，其车流动线有四条；位于双向车道马路的店铺有两条车流动线；处在单向车道马路的店铺则只有一条车流动线。
2.商圈内家庭和人口的收入水平决定了他们的消费水平，而消费水平又影响着未来餐饮店销售额的高低。
通常是通过入户抽样调查获取家庭人均收入的。在选择店址时，餐饮店多以青年和中年层的顾客为主，因为他们的社会经济地位较高，而且可支配收入较多。城市中的年轻人，特别是大学生、中学生和已经进入工作岗位的年轻人，国内15-25岁的这批年轻人一般是独生子女，被称为新生代消费层，他们消费的特点是注重饮食质量，注重味道与营养而不注重价格，由于这个年龄段人的父母大多是50年代“生育高峰期”出生，数量很大，因此这个年龄段年轻人的数量也很大，餐饮店定位于这样的目标客户群是相对比较可行的。
店面朝向和风水
想当年，一位台湾人到上海投资开店，决定把他的小小餐饮店选在南京路上，为了决定选在路的南边还是北边，专门雇人在两边街道，从早到晚，连续一周，用数黄豆的方法测试两边街道的准人流，最终决定了店面的朝向。店面的朝向选址对于一个小店的经营成功，其决定作用可见一斑！
王先生在北京市朝阳区经营一家餐饮店，利润相当不错。令人称奇的是这家餐饮店居然位于一处高级住宅区的一个角落里。在刚开始决定在此地经营时，有很多朋友劝他说，这里朝向不是很好，高级住宅区把店面都压过去了，这么一个小角落，肯定不能盈利，但是，王先生却认为这里临街，从高架桥上，不仅可以看见其醒目的餐饮店标志，而且还可以看见店内的陈设布置，过往行人也可以顺便进来歇一歇，吃点东西，就这样王先生不管朋友怎么劝阻，他的餐饮店还是开了起来，营业以来，果然像王先生想的一样，餐饮店生意日渐兴隆。
据王先生自己说，成功的最大原因在于看好了朝向和风水。但王先生并不是一开始就是在这里进行营业的，他换过两次地方。
王先生曾有意在一个宁静的社区进行经营，那里论朝向和风水都不错，但后来发现那里的过路人太少，只有很少一部分人会光顾，只好作罢。于是改变主意，决定选择闹市区开店，后来终于找到一个理想的店面，这里人来人往，客流量很大，而且租店的费用也还合理，但美中不足的是，这里几乎没有餐饮店等附属配套基础，是不适合餐饮店的经营。这种氛围和餐饮店的经营风格、气氛都不相符，于是，王先生放弃了这个想法。
接着又经朋友介绍，有一处距车站1公里左右的店址，位于旧住宅区的商业街一角，各种条件看起来不错，但这一带多的是日用百货的专卖店，又和自己的餐饮店气氛不符。王先生还是放弃了这个想法。
最后，王先生把餐饮店选在上述高级住宅区，终获成功。
开店秘笈:
那么作为初次开店创业者，如何才能找到合适的店面呢？这需要你擦亮眼睛，看懂店面“风水”！
1.在繁华商圈的次商圈选择店面，繁华商圈的人气旺盛，消费集中，成为很多创业者首选的店面选择范围。但是在创业初期，繁华商圈动辄数万的月租，以及不菲的转让费，会让你的资金马上捉襟见肘。另外，繁华商圈内大型购物场所经常性的打折、送礼活动，会让你的小店人流受到严重冲击。
因此选择繁华商圈旁的次商圈，其好处显而易见。首先节约了大量的店面沉淀资金，使你能有更多钱投入店面装修、货品组织等店内的硬件升级；其次不为大型购物中心的促销活动所累，你可以自由地组织自己小店的个性促销活动；再次，由于距离主商圈不太远，可以分享到主商圈的消费人气。
2.背靠知名店“大树”，货品互补，借市扬名，由于小店新开张，无论在知名度还是客源方面都要有个积累的过程。很多创业者熬不过这个阶段，大都是在开业后的一年内倒闭的。
因此如果你的店面选在了知名店面的旁边，那么恭喜你，你可以分享老店面积累的知名度和人气。并且如果你的小店，组织的货品正好和知名店面的货品构成互补，那么你的小店一开始就拥有了初步的消费群体了。
3.面北朝南，成功一半；把握右手，成功在手，小店的朝向非常重要，特别是在中国南方各地。如果店面的朝向是南方或者西方，那么在近乎整个半年的夏季里，火辣辣的阳光会帮你赶走所有的客人（室内步行街另当别论）。
4.在人流方向上，你的小店最好选择在人流来向的右手边。因为中国交通规则的原因，大多数逛街的人会走在自己朝向的右手边。很多大型卖场的进口方向，右手边的货架陈列费高于左手边，原因也是如此。
5.不要贪图太便宜的房租，如果原店主开出明显低于正常市价的房租，那你也要小心了：或许是店面的产权或者店面的债务有问题？或许是此店有短期内被拆迁的可能性？尽可能杜绝“二手房东”。在租店面的时候，尽可能找到店面的原始所有人签约；因为经过层层转手的店面，无论在费用上还是以后的续约问题，都会有较大的隐患。
竞争对手分析
在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些因素：现有餐饮店的数量、现有餐饮店的规模分布、新餐饮店开张率，所有餐饮店的优势和劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。餐饮店过少的商圈，只有很少餐饮店提供满足商圈内消费者需求的服务；餐饮店过多的商圈，又有太多餐饮店提供服务，以致每家餐饮店都得不到相应的投资回报。
某餐饮店在2006年开张之后，基本上每个月都有新餐饮店开张。而每开一个新餐饮店之前，他们会按照惯例进行详细的商圈调查活动。
第一，从早上6点到晚上10点在将要开店的地方数人数车，选择一天中的不同时段，来测定客流量，这样的工作会持续3～5天，从而掌握了第一手客流量的资料；
第二，进行商圈入口调查。他们选择商圈范围内的50户人家进行入户访问：“你一般去哪就餐？”“你非常看重餐饮店促销活动吗？”等问题。通过这样耐心细致的调查访问，该餐饮店充分了解到竞争商圈中的各种经营信息，确保新店开一家成功一家。
竞争对手分析是否正确是餐饮店经营成败的一个关键，因为餐饮店开发经营最重要的问题是设备投资能否在预定的期限之内顺利回收，而竞争对手的选择正确与否直接想到投资的收益，所以要开办一家餐饮店，就要对竞争对手合理分析。
开店秘笈：
在同一区域里，肯定会有林林总总不同档次的各种餐饮店，如何在众餐饮店中脱颖而出，具备竞争力，并且能够抵制住别的餐饮店的竞争，谋得一个好的生存空间呢？
1.提高竞争力要培养客户的忠诚度，忠诚度首先你要把客户放在自己的心上，建立完善的客户资料，有的分为上门拜访有的电话联络有的短信沟通，人都是讲感情的，感情就是你制胜的法宝。逢年过节的短信问候是初级阶段，记得客户的生日并最好送上惊喜是中级阶段，而牢记客人的细节进行人性化个性化服务才是高级阶段。
2.人流量大的地方不一定具有商机，一般人流量集中的地方往往租金昂贵，对于刚刚创业的餐饮店经营者们来说入场的门槛高，压力过大，竞争过于激烈。除非你选择的是品牌加盟店或者品牌小吃店，建议首次进入餐饮行业的朋友选择步行街这类人气高涨的地段，另外新兴的商务写字楼和刚刚入住的生活住宅小区相对于租金便宜，各项优惠措施幅度大，最主要的是竞争对手少，便于自己发展稳定客户。写字楼里的各公司职员和小区里的住户就是最稳定的消费人群。
签好店面房屋的租赁合同
租赁店面需要慎重考虑，如果稍有疏忽，就可能会使餐饮店家受损失。这中间最重要的步骤就是要签订房屋租赁合同，只有做好这项工作，餐饮店的经营才能得到保障。
小宋是东北人，2007年，他变卖了老家的房产，与家人一起到南方谋发展。小宋一心想有所发展，他打算在深圳搞餐饮。机缘巧合，小宋最终看中了某街道南路的一块商铺。10月，他开始和商铺管理者商谈租赁商铺开办东北餐饮店一事。
小宋的租赁合约谈判十分顺利，在约定签约的当天，对方又提出了一个所谓的优厚条件。商铺管理者提出要和小宋签阴阳合同，并将报至房屋租赁管理办公室备案的一份合同中的租赁面积减小。谈及其中的好处，对方表示，这可以规避上缴一部分费用，至于节省下来的“成本”，也可以使得小宋从中受用。经过一番思想斗争，小宋答应了对方所提出的签阴阳合同的事，而商铺管理者也将之前敲定的价格又相应下调了一些。
11月，小宋和该商铺管理者签署了房屋租赁合同书。最终，在送去备案的那份“阴阳合同”中，涉及到1、2两层的租赁总面积为178.6平米，每月租金为11232元，而在他与对方实际履行的“阴阳合同”中，1～2两层租赁面积为399.11平米，租金为15601.55元。按照规定，合同的期限为6年，该处物业每月的管理费标准是3元每平米。当日，在缴纳了相应的前期租金、物业费以及押金3.3万多元之后，小宋得以顺利进场，至此，他的东北餐饮店也迈出了第一步。
2008年2月，餐饮店顺利开张。开门营业的当日，小宋欣喜异常，但当时，他似乎并没有料及餐饮店之后的经营之路会走得如此艰辛。从初期的短暂红火，到后来的惨淡经营，小宋的餐饮店只用了很短的时间，便画出了一幅高开低走的曲线图。后期，餐饮店几乎是入不敷出，连续多月的亏损，终于让小宋无力再将生意维系下去。
由于当初签订的租期是6年，小宋单方面提出中止合同关系属于违约行为，他将无法拿回所垫付的3万多元押金，但在转租未果的情况下，他只能接受这样的结果。期间，租金、管理费、人工、加上餐饮店前期的投入，小宋投入的资金就已经接近40万元。
2008年3月，在与小宋签订了约定终止合同，并签署相关的终止说明之后，该商铺管理者最终将铺位租给了一家日本料理店。偶然的一个机会，小宋得知该店与某装修队装修合同中涉及的1层面积为78平米，这个数字让他大为吃惊。因为在先前他与商铺管理者所签订的“阴阳合同”中，总计399.11平米的租赁面积由1、2两层的多块区域组成，而1层与2层区域虽然形状不同，但面积相差并不是太大，如将399.11的总面积一分为二，得出的结果显然与78平米相去甚远。
换句话说，签了阴阳合同，一心以为拿到了“低价”的小宋，实际却被多收了近一半的面积，仔细算来，多收的租金、管理费以及押金就大约有10万元。
得知自己被“骗”后，小宋也多次找到商铺管理者交涉，但对方以合同终止、双方合同关系已经结束为由，未予理睬。不得已，小宋于2008年4月向人民法院提起诉讼。
法院在经过一定审理调查后，以商铺管理者合同具有欺骗、商铺管理者故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，和提供虚假情况，存在合同欺诈行为，最后宣判商铺经营者返还多收受害者小宋的部分款项，并要求追加经济赔偿共计25万多元。
开店秘笈：
1.直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜，而不要通过中介。在与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜时，要查验房产证及相关的法律文件，并查看其手续是否齐全，以避免日后不必要的麻烦。
2.出租承租双方必须对建筑物和建筑物内的附属设施的维修责任予以确定，一般在合理期限内由出租方负责维修或负担维修费用。
3.合同的起止日期一般由出租方确定，由于租赁合同经验签订后一般不再变动，所以经营者可以根据房租的高低，与出租方洽谈租赁期限。
4.明确租金时有可能涉及附加面积和附属设施等内容，必须编制清单，注明完好程度，以作为租赁合同的附件。
5.出、承租双方首先要统一面积的计算标准，一般应以使用面积为准，因为只有使用面积才是真正用于经营的面积。
6.经营者在租赁店面房屋时，要检验建筑物的公共设施，特别是要检验水电、暖气、燃气和排水设施等是否可以满足经营的需要。
7.合同中对违约行为要做出规定。在合同运行过程中，如承租者违约，出租者有权终止合同；如出租者违约，承租者可通过仲裁或起诉要求赔偿损失。有关事项议定后，依照《中华人民共和国》签订房屋租赁合同。
经营者购买商铺需注意
由于店铺市场相对住宅市场而言因受政策影响较小，投资回报又被看好，所以相当一部分投资者仍钟情于商铺投资。而各类型商铺中，尤以适合餐饮行业的商铺最受欢迎。不过，在目前的餐饮商铺投资中，因设计缺陷、配套不到位等导致商铺不符合做餐饮标准从而引发纠纷的情况时有发生，投资者和开发商都需引以为戒。
在一龙翔小区投资购买了一套商铺的陈先生就大呼上当。2006年6月，陈先生看中了龙翔小区推出的产权式商铺，“就是感觉这里的商铺地段好、面积合适，特别适合做餐饮，所以陈先生才决定投资，购买时销售人员也反复承诺自己的商铺做餐饮绝对没有问题，可放心经营。”
于是，陈先生就爽快地交了10万元的定金，又签下预售合同，合同中对商铺的水、电、煤各项配置都有明确的规定。等300多万元总价款付清，陈先生在10月拿到了所购买的商铺。
事实证明，陈先生的眼光的确不错，拿到商铺后很快就有租客上门。陈先生与做餐饮的许先生签订了租赁合同，租金每月19000元。但到了装修时，懂行的许先生发现，商铺设置的电容量为15千瓦，达不到做餐饮起码需要25千瓦的行业水平，由此坚决要求与陈先生解除租赁合同。并非专业人士的陈先生也傻了眼，只能解约。
不过没过多久，陈先生又找到了新租客，把商铺租给了同样做餐饮的毛先生，每月租金20000元。但，意料不到的是，这次的后果更为严重，毛先生那边差不多马上装修完了，最终发现商铺内的煤气接头没有设置到位，还有排污管道设计因缺少油污沉淀器也不符合行业要求，导致餐饮许可证批不下来，无法开业。
又气又恼、进退两难的陈先生跑去质问开发商，开发商方面只是表示煤气管道已接近社区，入户操作正在申请；至于电容量问题，合同约定的就是15千瓦，并不存在违约的情况。但陈先生认为，开发商在规划、建造物业时应具备专业水平，现在商铺有设计缺陷、配置不符合餐饮标准，就是违反了当初的承诺，应当承担一定的责任。
在目前买卖双方僵持不下的情形下，陈先生已决定向法院起诉，要求开发商承担电容量增容、煤气接头入户、排污管道改造以及赔偿租金、佣金等经济损失的责任。
开店秘笈：
1.规划、设计、配套要考虑周到，有的商铺项目是由烂尾楼改造的，内部设置还是好多年前的水平，根本不符合现在标准，但在销售时说得很好。
2.投资者应具备相应知识，具有一定的风险意识，购买时不要只想到餐饮商铺是市场热门，租金比其他类型的商铺高，保值升值潜力也相对较大。
3.买房人在决定投资前应先请教一下业内人士，并向开发商问清有关情况后让其做出书面承诺，最好还要查验一下规划设计。